Asumir un Préstamo FHA o VA: Ventajas y Desventajas Que Todo Comprador Debe Conocer

Si la casa que te interesa tiene un préstamo FHA o VA, es posible que puedas tomar el control, es decir "asumir", la hipoteca existente del vendedor en lugar de solicitar una nueva. En un mercado donde las tasas siguen bastante por encima de lo que muchos vendedores aseguraron hace años, esto puede significar un pago mensual cientos de dólares más bajo que un préstamo nuevo a la tasa de hoy. Las ventajas son importantes. Las desventajas son simples, y honestamente, son cosas que manejamos todos los días.

¿Qué es asumir un préstamo?

Asumir un préstamo significa que el comprador toma la hipoteca existente del vendedor, con la misma tasa de interés, el mismo plazo restante y el mismo balance, en lugar de originar un préstamo nuevo a las tasas actuales del mercado. Solo ciertos tipos de préstamo permiten esto. Los préstamos FHA son asumibles durante toda la vida del préstamo (los préstamos cerrados después del 15 de diciembre de 1989 requieren que el comprador califique con el prestamista). Los préstamos VA también son asumibles, y esto sorprende a mucha gente: el comprador no tiene que ser veterano para asumir un préstamo VA.

Las ventajas (y son más de las que uno pensaría)

1. Aseguras la tasa de interés del vendedor. Este es el beneficio principal. Si el vendedor cerró su préstamo al 3%, 4% o 5% y las tasas de hoy son considerablemente más altas, asumir su préstamo significa que tu pago mensual se calcula con esa tasa más baja por el resto del plazo del préstamo. En un balance de $350,000, una tasa dos o tres puntos más baja puede significar una diferencia de varios cientos de dólares al mes.
2. Costos de cierre más bajos que una hipoteca nueva. Como no estás originando un préstamo completamente nuevo, varios de los cargos ligados a una originación nueva no aplican de la misma forma. Las asunciones típicamente vienen con costos de cierre más bajos que un préstamo de compra nuevo comparable.
3. Un camino más rápido al cierre, en muchos casos. Como el préstamo ya existe y los términos ya están establecidos, muchas veces hay menos idas y vueltas que en un proceso de suscripción completo de un préstamo nuevo, aunque el comprador todavía tiene que ser aprobado por el prestamista (más sobre esto abajo).
4. También es un verdadero punto de venta para el vendedor. Una casa con un préstamo asumible a una buena tasa resulta más atractiva para los compradores en un ambiente de tasas altas, lo cual puede ayudar a que la casa del vendedor destaque y potencialmente respalde un mejor precio de venta.
5. En asunciones de VA entre veteranos, el derecho (entitlement) puede restaurarse por completo. Si el comprador también es un veterano elegible y sustituye su propio derecho de VA por el del vendedor, el beneficio completo de VA del vendedor queda liberado de inmediato para su próxima compra. Si el comprador no es veterano, el derecho del vendedor ligado a ese préstamo se mantiene comprometido hasta que el préstamo asumido se pague por completo. Esto es un detalle que vale la pena planear, no un obstáculo que descalifique la operación.

Las desventajas, y son realmente simples

Para ser directos, en realidad solo hay dos cosas de las que estar consciente, y ninguna debería asustarte:

1. Responsabilidad compartida hasta que se complete la novación. Hasta que el prestamista procese formalmente lo que se llama una novación, el papeleo que transfiere completamente el préstamo y libera al vendedor de responsabilidad, el vendedor técnicamente puede seguir comprometido si algo sale mal. Esto es un proceso, no un riesgo que se queda para siempre. Una vez que el prestamista completa la novación, el vendedor queda liberado y el comprador queda solo en el préstamo. Nosotros nos aseguramos de que este paso se dé seguimiento y se cierre correctamente.
2. El comprador todavía tiene que calificar y traer la diferencia a la mesa. Asumir un préstamo no significa saltarse la suscripción. El comprador todavía necesita calificar con el prestamista actual en crédito, ingresos y proporción de deuda a ingresos. Y como el balance del préstamo casi siempre es más bajo que el precio de venta actual de la casa, el comprador tiene que cubrir esa diferencia, ya sea con dinero de sus propios activos o con una segunda hipoteca que queda detrás del préstamo asumido. Esto es exactamente el tipo de estructuración que hacemos todo el tiempo: combinar una asunción con un segundo gravamen para que el comprador no tenga que traer seis cifras en efectivo al cierre.

Por qué esto importa ahora mismo

Los préstamos asumibles por debajo del mercado son una de las pocas herramientas que le quedan a los compradores para suavizar de forma real el ambiente de tasas de hoy, sin tener que esperar a que las tasas bajen. No todos los listados tienen uno, pero cuando lo tienen, vale la pena revisarlo en serio antes de descartarlo por parecer "demasiado complicado". No lo es. Solo se necesita a alguien que conozca el proceso.

Cómo DomoNova Te Ayuda

DomoNova fue creada para hacer que los bienes raíces y las hipotecas sean simples, incluyendo las partes que la mayoría de los agentes y prestamistas no te explican, como las asunciones de préstamo. Te ayudamos a identificar si el préstamo FHA o VA existente de una casa es asumible, a calificar con el prestamista actual, a estructurar una segunda hipoteca para cubrir cualquier diferencia al cierre, y a asegurarnos de que la novación se complete para que todos queden protegidos.

DomoNova. Bienes Raíces e Hipotecas, de Forma Simple.

Preguntas Frecuentes